LOCACIÓN. MODIFICACIONES IMPULSADAS POR LA LEY 27.551.

Tamaña modificación en un tópico de vital importancia para nuestro país, atento al elevado déficit habitacional, nos obliga, a ser prudentes, en esta instancia, en cuanto a los potenciales efectos que pueda tener la nueva normativa en las relaciones entre locadores y locatarios, y entre las partes contratantes con respecto a los corredores inmobiliarios. Por consiguiente, a estas alturas, hemos optado por facilitar al lector un análisis general de la nueva normativa. A tal efecto, y por razones didácticas, en éste y en los posteriores envíos, utilizaremos el formato de preguntas y respuestas, tratando de abarcar, con sencillez y claridad, todas y cada una de las reformas establecidas.

Grandes preguntas y simples respuestas

1. Cuestiones generales

1. ¿Fue modificado el régimen del contrato de locación en nuestro país?

Si, la ley 27.551 reforma el régimen jurídico de la locación en todo el territorio de nuestra República. Al respecto, no sólo se modifican sendos artículos del Código Civil y Comercial de la Nación, sino que el legislador decidió incorporar: a) Una regulación complementaria de las locaciones (Título II); b) La creación del denominado Programa Nacional de Alquiler Social (Titulo III); y c) La determinación de métodos alternativos de resolución de conflictos en la materia (Título IV).

2. ¿Cuándo entró en vigencia la ley 27.551?

Conforme a su artículo 23, la ley 27.551 entró en vigencia el 1 de Julio de 2020 (día siguiente a su publicación en el Boletín Oficial).

3. ¿El nuevo régimen establecido por la ley 27.551 se aplica a los contratos de locación celebrados con anterioridad al 1 de Julio de 2020?

No, las disposiciones de la ley 27.551 sólo serán aplicables a los contratos que se celebren luego de su entrada en vigencia (1 de Julio de 2020).

4. ¿Qué normativa se les aplica a los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigencia de la ley 27.551?

A los contratos celebrados antes del 1 de Julio de 2020, se les aplica la normativa anterior del Código Civil y Comercial de la Nación (artículos 1187 a 1226, sin las reformas propuestas por el nuevo régimen) y el Decreto de Necesidad y Urgencia 320 del año 2020, dictado en el marco de la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social establecida por la Ley N° 27.541 (sus efectos de aplicación hasta el 30 de Septiembre de 2020).

5. ¿La reforma normativa se refiere a todo tipo de locaciones?

Las modificaciones introducidas por las ley 27.551 están vinculadas, específicamente, a las locaciones de bienes inmuebles, cualquiera sea su destino, aunque con marcada incidencia sobre la locación habitacional.

Modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación (C.C.C.N.A.)

Domicilio de las partes contratantes (art. 75 C.C.C.N.A.).

6. ¿Las partes contratantes deben constituir domicilio electrónico en el contrato?

En consonancia con los avances tecnológicos imperantes y facilitando la comunicación entre las partes contratantes, se las faculta a fin de constituir domicilio electrónico, donde se tendrán por válidas todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que por esta vía se diligencien. Sin duda alguna, entendemos que lo dicho se aplica no sólo a la partes locadora y locataria, sino que también respecto de los fiadores determinados en el contrato. La modificación introducida expresa que las partes “pueden además constituir domicilio electrónico”, por ende, de no hacerlo, se impondrán, para el ejercicio de los derechos y obligaciones que emanan del contrato, los domicilios especiales elegidos por los contratantes, o en su defecto, los domicilios reales de ellos.

Restricciones a las exigencias requeridas a los locatarios en materia de locación habitacional (art. 1196 C.C.C.N.A).

7. ¿Se le puede requerir a los locatarios el pago de alquileres anticipados?

Sí, pero sólo por la suma correspondiente a un mes de alquiler. Cabe señalar que esto ya se encontraba establecido en el Código Civil y Comercial de la Nación, no habiéndose realizado reforma en el tópico.

8. ¿Puede exigírsele a los locatarios que entreguen cierta suma en carácter de depósito en garantía? ¿Cuál es el monto máximo que puede pedir el locador por este concepto?

Utilizando como punto de partida los mencionados interrogantes, creemos que resultará útil para el lector desarrollar algunos contenidos sobre este tema, puesto que su exigencia como su devolución siempre suscitan controversias entre las partes contratantes y los corredores inmobiliarios involucrados.

Así, dentro de las cuestiones resonantes, debe quedar en claro que:

I.- El depósito en garantía es una convención accesoria del contrato de locación por la que se le exige al locatario, generalmente, una suma de dinero a los fines de asegurar el cumplimiento de las prestaciones a su cargo, verbigracia, el pago de cánones locativos, intereses adeudados por atraso de dichos cánones, reparaciones de lo dado en locación, indemnizaciones, etc

II.-La parte locataria sólo está obligada a entregar la suma correspondiente al depósito en garantía en la medida de que así lo acuerde con el locador.

Esta obligación no se encuentra impuesta por normas de orden público, sino que rige plena autonomía de la voluntad entre los contratantes.

III.- Únicamente puede exigírsele al locatario, en concepto de depósito en garantía, la entrega de un importe equivalente al canon locativo correspondiente al primer mes de la locación.

Esto modifica lo normado por el C.C.C.N.A. en la materia, toda vez que el inciso b) del artículo 1196, en su redacción original, establecía que podía exigírsele al locatario “… [El] importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado…”. [El resaltado es nuestro].

IV.-Restitución de lo entregado en concepto de depósito en garantía:

 Se prevé una actualización implícita de lo oportunamente entregado por el locatario: como principio, el locador deberá restituir al locatario una suma equivalente al último mes de la locación o la parte proporcional para el caso de haberse efectuado un depósito inferior a la suma equivalente al primer mes de alquiler.

 Queda claro que ello tendrá lugar en la medida de que el locatario haya ejecutado todas las prestaciones a su cargo, caso contrario el locador podrá utilizar dichas sumas a la imputación de lo no cumplido por aquél (como ya dijimos, puede tratarse de arreglos en el inmueble locado a cargo de locatario, pago de tributos, pago de canon locativo atrasado, pago de intereses por atraso en el pago de cánones locativo, etc.).

 El reintegro debe hacerse en el momento de la restitución del inmueble por parte del locatario.

 Si por el último período contractual, existiese alguna deuda de servicios públicos o expensas a cargo del locatario y la misma aun no haya sido facturada, el locador puede:

a) Acordar su pago tomando valores del último servicio o expensa abonado; o

b) Retener una suma equivalente en garantía del pago. Para este último supuesto, abonada y presentada la factura correspondiente por el locatario, el locador debe devolver inmediatamente la suma retenida.

9. ¿Puede exigírsele al pretenso locatario el pago del “valor llave”?

De ninguna manera.

Al respecto, ya el propio C.C.C.N.A., en su redacción original, impedía que le puedan requerir al locatario pagos relacionados con este concepto, cuestión que ha sido confirmada por la ley 27.551.

Conceptualmente ligado a la enajenación de fondos de comercio o negocios y con ello a las locaciones comerciales, el “valor llave” importa una noción abstracta que abarca todas las ventajas comparativas que podrían resultar de factores tales como la ubicación y visibilidad del inmueble locado, el caudal de personas que transitan por su frente, la inexistencia de inmuebles de similares características en la misma zona, beneficio o exenciones impositivas respecto a ciertos impuestos, etc

10. ¿En garantía de sus prestaciones, puede obligarse al locatario a que firme pagarés u otros documentos?

No, siendo que esta prohibición surge de la incorporación del inciso d) al artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, la cual celebramos.

Es que, hasta la sanción de esta norma, era una práctica generalizada que los corredores actuantes o bien el locador obliguen al locatario y a sus fiadores a que firmen pagarés u otros documentos, con la finalidad de contar con otro medio de asegurar el cumplimiento de las prestaciones a cargo de los firmantes.

Habitualmente, la falta de comprensión respecto a la entidad y efectos de tales títulos y, en particular, de sus propias características, sumada a la ausencia de información u ocultamiento por parte de quienes exigían estas instrumentaciones, en franca violación al principio rector de buena fe en las contrataciones (art. 961 del Código Civil y Comercial de la Nación), hacía que no surjan objeciones por parte de los firmantes.

Recién al momento de la recepción de la notificación de la demanda de ejecución, y previo asesoramiento por un letrado, el locatario y los fiadores del contrato entendían que lo suscripto por ellos era un título de crédito que contenía una promesa de pago en favor del sujeto determinado en el documento (generalmente, el locador, aunque en la práctica, hemos visto que también se hacían en favor de otros terceros, incluso de los intermediarios), el que era totalmente abstracto y autónomo con respecto al contrato de locación.

Así, no han sido pocos los casos denunciados en que, a partir de oscuras redacciones y la mala fe de los sujetos intervinientes, se ha impulsado la ejecución de estos títulos de deuda sin que exista incumplimiento alguno de las prestaciones contractuales y legales parte del locatario.

Tiempo en la locación (artículos 1197,1998 y 1199 del C.C.C.N.A).

11. ¿Cuál es el tiempo máximo que se puede convenir en un contrato de locación?

No ha habido modificaciones en este tópico, por lo que resulta de aplicación lo reglado por el artículo 1197 del Código Civil y Comercial de la Nación, en su texto original.

De tal forma, cualquiera sea el objeto de la locación, el contrato no puede exceder los 20 años para el destino habitacional y 50 años para otros destinos.

En ambos casos, los acuerdos pueden ser renovados (prorrogados) por un lapso que no exceda los máximos mencionados.

12. ¿Cuál es el plazo mínimo que puede pactarse para la locación de un bien inmueble?

El artículo 3 de la ley 27.551 ha establecido una de las modificaciones más importantes en la materia, reformando el artículo 1198 del C.C.C.N.A. y estableciendo, como principio general, que el plazo mínimo legal para la locación de bienes inmuebles, cualquiera sea su destino (habitacional, comercial o cualquier otro), sea de 3 años para los supuestos en que no se ha estipulado expresamente un plazo determinado mayor.

La detallada importa una norma de orden público en favor de la parte locataria.

13. ¿Puede renunciar el locatario a este plazo mínimo legal de 3 años en su favor?

Si, en la medida de que esta renuncia sea llevada a cabo por el locatario, una vez que se encuentre en tenencia de la cosa, de acuerdo a lo establecido por el artículo 1198 último párrafo del C.C.C.N.A.

14. ¿Este plazo mínimo se aplica para los casos en que lo que se esté locando sólo una parte material de un inmueble, por ejemplo una habitación?

La respuesta es afirmativa. Reiteramos que el plazo mínimo legal para la locación de inmueble resulta de una norma de orden público en favor del locatario, que se aplica para todos los contratos de locación, sea que su objeto se trate de la totalidad de un bien inmueble o una parte material de éste, y cualquiera sea su destino, salvo las excepciones enumeradas por el artículo 1199 del C.C.C.N.A.

15. ¿Puede celebrarse un contrato de locación de inmuebles por un plazo menor a los 3 años?

En la generalidad de los casos y en virtud de la norma de orden público mencionada, se impone la respuesta negativa, con la salvedad de los supuestos de excepción establecidos por el por el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

En esta dirección, la citada norma expresa que: “No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;

b) Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres (3) meses, se presumen que no fue hecho con esos fines.

c) Guarda de cosas;

d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado”.

Al respecto, señalamos que, de la redacción original del C.C.C.N.A., la única modificación ha sido en el inciso b), al extender la presunción de que no contar con finalidad turística, de descanso o similares a los casos en que se celebran contratos temporarios consecutivos que excedan conjuntamente los 3 meses de vigencia (por ejemplo, se celebra entre locador y locatario un contrato de locación temporal de 2 meses, luego del cuál, se vuelve a rubricar uno de similares características y plazo).

Bibliografía.  “Código Civil y Comercial Comentado, Anotado y Concordado”, Eduardo Gabriel Clusellas (coordinador), Editorial Astrea S.R.L y Fundación Editorial Notarial Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.  Ley Nacional 27.551. https://www.boletinoficial.gob.ar/detalleAviso/primera/231429/20200630

Por: FEDERICO A. SCHWANK